合府发〔2021〕47号

各镇人民政府、街道办事处，县级有关部门：

《关于加快推进合江县城镇老旧小区改造的实施意见》已经县第十六届人民政府第79次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

合江县人民政府

2021年11月11日

关于加快推进合江县城镇老旧小区改造的实施意见

根据国家和省、市关于开展城镇老旧小区改造及推进城乡基层治理制度创新和能力建设相关工作部署，有序推动我县城镇老旧小区有机更新和环境治理，切实提高城镇老旧小区宜居水平。结合我县实际情况，制定本实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把城镇老旧小区改造作为城市有机更新的重要组成部分，结合深化文明城市建设和基层社会治理，重点解决城区范围内老旧小区环境脏乱差、市政设施不完善、管理机制不健全及社区治理体系不完善等问题，努力把城镇老旧小区打造成居住安全、生活舒适、环境优美、党群交融、邻里和谐的美丽家园，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。坚持补短板惠民生，按“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，以人为本，顺应群众期盼，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区市政基础设施和配套设施，解决老旧小区功能不全、管理不善等群众反映强烈问题。坚持兼顾传承历史、完美功能，在改善居住条件、提高环境品质的同时，进一步彰显城市特色，延续历史文脉。坚持党建引领基层治理，发挥基层组织作用，创新机制实现共谋、共建、共评、共管、共享。因地制宜、统筹规划、建管并重，将城镇老旧小区改造与城市基层治理、城市文化传承、健康城市建设等相结合，推动建设“完整社区”，着力建立长效机制。

（三）工作目标。到2021年底，基本完成群众改造意愿强烈的城镇老旧小区改造，建立我县城镇老旧小区工作模式和机制。到2022年底，完善并形成我县城镇老旧小区改造政策体系框架和城市更新体制机制。到2025年底，全面完成县内2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

（一）改造对象。将县城规划区内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、存在安全隐患、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含散居楼栋）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区。拟征收或拟纳入棚户区改造的房屋不再纳入城镇老旧小区范围重复改造。

整合相邻、分散的城镇老旧小区联动改造。涉及历史文化街区、历史建筑的老旧小区，应严格落实相关保护修缮要求。符合要求的国有企事业单位、工矿住宅区、军队所属城镇老旧小区纳入改造范围。涉及小区内建筑为危房的，应按照国家有关规定处置。

（二）改造内容。老旧小区改造要坚持以问题为导向，回应群众期盼。围绕“基础类、完善类、提升类”三个类型[《老旧小区改造项目分类表》（附件4）]，聚焦改善城镇老旧小区内外配套基础设施、公共服务设施，加快解决养老托幼、无障碍设施、电动车充电难和汽车停车难等民生难题，实施城镇老旧小区市政配套设施、小区环境、建筑物本体、公共服务设施等改造内容。

基础类改造项目为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，坚持基于群众意愿、应改尽改。包括小区内建筑物公共部位维修，小区及与小区关联的供水排水、垃圾处理、道路、供电、供气、消防、安防、通信等基础设施改造。

完善类改造项目为满足居民生活便利性需要和改善型生活需求的改造内容，要尊重群众意愿，能改则改，包括拆除违法建筑，整治小区及周边环境（绿化、照明等），改造或建设小区及周边的无障碍设施、适老化设施、停车泊位及充电设施，设置电瓶车集中停放点、智能快件箱和信箱包，增设文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，以及进行建筑节能改造，有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类改造项目为丰富社会服务供给、提升居民生活品质的改造内容，要立足小区及周边实际积极推进。包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，卫生服务站等公共卫生设施，幼儿园等教育设施，养老服务站（点）等养老服务设施，周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

三、资金筹措和使用

按照“政府统筹、社会参与、居民共担”的原则，践行“共建共享”的理念，由政府、产权单位、居民、市场等多方参与筹措老旧小区改造资金，建立可持续资金筹措机制。

（一）中央和省级补助资金。按照省、市城镇老旧小区改造政策要求，各镇（街道）提前谋划年度改造计划和改造规模内容，由县住房城乡建设局会同县发展改革局、县财政局初步核实，报县城镇老旧小区改造工作领导小组审定后，向上申请中央、省补助资金或中央和省、市政策。

（二）地方配套资金。县财政在年度预算中安排相应预算用于城镇老旧小区改造项目。积极探索改造资金筹措渠道，通过发行专项债券、特别国债、债融结合等方式，以可持续方式做好对城镇老旧小区改造更新的资金支持。

（三）产权单位投资。鼓励企业、事业单位等原产权单位对已交付地方的原职工住宅小区改造给予资金支持。公房产权单位应出资参与改造。水、电、气、通信等相关专业经营单位应履行社会责任，出资参与城镇老旧小区改造中相关管线设施设备的改造提升和老旧小区内以及周边相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的联动改造，将行业改造计划与城镇老旧小区改造计划有效对接，实行同步改造。

（四）居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，居民可以直接出资、提取（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。研究出台支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造的政策，鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修。研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造办法，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进城镇老旧小区改造后的维护更新进入良性轨道。

（五）社会资金。各相关部门要根据实际制定政策，对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体等公共服务设施，可采取有偿使用、产权收益、捆绑开发等方式，运用市场化手段吸引社会资金。积极探索发行债券、PPP、综合开发等投融资模式筹集改造资金。鼓励农业发展银行等驻合金融机构积极探索信贷产品，加大对城镇老旧小区改造的贷款支持。鼓励物业服务企业、房地产企业、建筑企业贡献社会责任，积极参与城镇老旧小区改造。鼓励通过统筹利用公有住房、社区和居委会办公用房、住宅楼底层商业用房，租赁其他各类符合条件的房屋，活化利用历史建筑，改造闲置锅炉房、底层杂物房等方式，增设服务设施和商旅文消费空间，拉动社会资本参与改造。鼓励企业、个人捐助参与城镇老旧小区改造。

四、实施步骤

（一）开展项目储备及申报。县有关部门要积极谋划储备项目，涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、社会治安等相关的公共服务设施增设和排水、电力、通信、供水、供电、供气等相关管线改造计划应主动与城镇老旧小区改造工作有效对接。各镇（街道）要指导小区自管组织开展全面摸排，协助小区居民填写《合江县城镇老旧小区改造征求意见表》（附件1），广泛征求意见建议，确定改造项目，分类分年度编制实施年度计划，实行三年项目滚动改造计划数据化、台账化、进度化管理。每年5月31日前，组织下年度改造计划范围内的老旧小区业委会或临时管委会成员、自治组织及业主代表填写《×××老旧小区改造申请表》（附件2）和《×××老旧小区改造项目承诺书》（附件3），确定下年度改造计划和项目内容清单，报县城镇老旧小区改造工作领导小组审核经其同意后列入年度目标任务。县发展改革局、县财政局、县住房城乡建设局要积极向上申请中央、省级补助资金或中央、省级政策。

（二）落实实施主体。实行“县级统筹、街道主责、社区协调、业主参与”的原则，各属地镇（街道）作为辖区内城镇老旧小区改造的工作主体和责任主体；依法确定项目业主作为城镇老旧小区改造项目具体实施主体。

（三）成立自管组织。按照“先自治后治理”的原则，对具备条件的老旧小区，由镇（街道）指导成立业主委员会。暂不具备成立业主委员会条件的，由镇（街道）指导成立社区自治组织或小区改造专委会，作为该小区自管组织，负责集中民意、沟通互达、协调问题、监督进度等。未成立业主委员会或自管组织的，由社区履行相关职能。

（四）组织宣传发动。由纳入改造计划小区的自管组织进行摸排，选出有责任心、热心参与改造的居民代表，由镇（街道）、社区、居民代表对小区范围内的其他居民进行宣传发动，引导居民积极参与老旧小区改造工作。有条件的小区还可以成立党员先锋队参与到宣传工作中，为改造工作打牢基石，做好准备。

（五）开展方案设计。各项目在开展方案设计前，应根据小区特点初步确定可改造内容，再根据依照改造内容清单改造后居民可获得的好处，提出改造清单，广泛征求居民意见，形成初步设计方案。方案经部门会审后，应在社区（小区）内公示并再次征询居民意见，达成一致意见后报县城镇老旧小区改造领导小组，由县城镇老旧小区改造领导小组组织有关部门和专家对方案进行审查，审查通过后，在小区内进行公示。项目方案可按照“一区（片区或小区）一案、鼓励打破小区围合、采用整合片区公共资源、共建共管共享”等方式集中连片改造。涉及市政公用设施改造的，应纳入改造方案同步设计、同步组织实施、同步验收。涉及历史文化街区或历史建筑的城镇老旧小区，以保护修缮为主，维持原有风貌。

（六）精简项目审批。结合工程建设项目审批制度改革，建立城镇老旧小区改造方案联合审查机制，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，切实简化立项、用地、规划、建设、验收、市政公用等手续办理，探索建立快速审批流程，加快城镇老旧小区改造项目审批。

（七）组织项目实施。项目涉及镇（街道）负责组织项目实施，社区全过程参与。项目业主严格按照工程项目建设相关法律法规和规范标准组织实施，各相关部门要全力配合。县住房城乡建设局会同镇（街道）、社区、业主委员会或居民自管组织共建共管，参与工程过程监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。落实好施工单位、监理单位等相关单位质量安全管理责任，杜绝安全隐患，把好工程质量关。

（八）组织项目验收。项目完工后，由施工单位提交工程竣工报告，建设单位收到工程竣工报告后，组织设计单位、施工单位、监理单位验收，镇（街道）、社区、业主委员会或居民自管组织参与验收，建设工程竣工验收资料移交县住房城乡建设局。

改造项目竣工验收完成后，小区内部设施由业主委员会或居民自管组织及时有效开展物业服务或自治管理。小区外配套设施由相应部门管理。

五、相关政策

（一）经审查批准的改造方案，由有关部门直接办理立项用地规划审批。不涉及土地权属变化的项目，以已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可、人防工程建设许可和施工许可合并为一个阶段；不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（二）可探索存量资源整合利用机制并出台相关土地支持政策，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。城镇老旧小区国有公房改造后，优先用于养老、托育、教育、卫生等公共服务。鼓励既有房屋统筹利用，整合公有住房、社区居委会办公用房和设施用房、闲置用房等。

（三）加强既有用地集约混合利用，在不违反规划、结合居民意愿并征得同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。增设服务设施需办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯及建设各类设施的，可不增收土地价款。

（四）因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，在满足安全要求、不违反相关强制性规定的前提下，可基于小区业主意见因地制宜予以解决。

（五）对专业机构和社会资本参与城镇老旧小区改造，可依法通过PPP模式采用政府付费或可行性缺口补助的回报机制。

（六）贯彻落实国家相关税费减免政策，对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

（七）对居民改造支持率不低于90%且主动成立自管组织的城镇老旧小区改造项目，优先申报省、市示范项目，补助资金上将给予倾斜。

（八）对建筑施工、物业服务等企业参与城镇老旧小区改造并作出贡献的，按规定给予信用加分。

（九）电力、通讯、供水、供气、排水、排污等专业经营单位应主动参与改造，将属于自身产权管线、缆线的迁改规整等工作，优先列入本单位工程项目计划，通过直接投资、落实资产收益、费用优惠等方式，同步完成相关改造工作。

（十）按政策整合民政、教育体育、文化广电旅游、卫生健康等部门相关资金用于城镇老旧小区改造工作。

（十一）本意见中未提到的其他政策，按上级有关政策执行。

六、创新机制

（一）项目建设协调机制。按照“政府统筹、条块协作、部门共管、社区主导、业主主体、各方支持”原则，建立城镇老旧小区改造专门工作机制，健全项目管理机制，明确有关部门（单位）、镇（街道）和社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，协调解决实施中出现的具体问题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）实施多渠道筹资机制。在符合各类资金使用规定的前提下，整合统筹使用抗震加固、管网改造、加装电梯和中央补助等财政资金，创新政策性金融支持机制，市场化运作引入社会资本。充分发挥政府统筹职能，拓宽城镇老旧小区改造更新资金来源渠道。

（三）建立改造项目生成和推进机制。鼓励规划设计师、工程师进社区，按照“一区一策”原则，在镇（街道）、社区全面收集群众意愿的基础上，与小区居民共同拟定改造内容，每年5月底提前谋划好下一年度的改造计划。结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，建立项目动态调整生成机制。明确改造主体，健全项目管理机制，为工程实施提供支持便利，有序推进项目实施，禁止收取不合理费用。改造项目各方责任主体要严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范，落实施工安全和工程质量责任。实施全过程动态监管，畅通社会监督渠道，组织做好工程验收移交。鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务，鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，同步开展绿色社区创建。

（四）健全基层治理和后期管理长效机制。按照“改造一个、示范一个、管好一个” 的原则，建立城镇老旧小区改造常态管理机制。同步建立“基层党组织领导、小区自管组织管理、多方共同参与”的联席会议机制，协商确定改造后小区管理模式、管理规约及居民议事规则。鼓励和引导小区业主结合市场价格与物管机构协商后自行调节物业管理费用。改造后的小区管理和维护应由业主自行负责，鼓励和指导引入专业物业管理或保安保洁准物业管理等。充分发挥基层党组织在社区自治中的引领作用，巩固基层治理，以党建引领基层社会治理创新，将基层治理制度和能力建设融入改造全过程。城镇老旧小区改造后成果要实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动，优化形成“党建引领、市场主导、社会参与、居民自治，政府监管”五位一体的住宅小区综合治理新格局。

七、组织保障

（一）加强组织领导。成立城镇老旧小区改造工作领导小组，由县长任组长，分管副县长任副组长，县级相关部门和镇（街道）主要领导为成员，负责统筹、协调、推进等工作。领导小组办公室设在县住房城乡建设局。

（二）明确责任分工

县住房城乡建设局：负责领导小组办公室的日常事务，具体负责全县城镇老旧小区改造工作统筹协调、政策拟定、计划编制、技术指导、质量监管、督促推进、通报考核、争取上级补助资金等工作；做好专业化物业服务企业进驻老旧小区的对接和指导监督工作。

各镇（街道）：作为城镇老旧小区改造工作实施责任主体，全面负责辖区城镇老旧小区改造工作；协调处理项目改造中发生的各类矛盾纠纷；指导社区宣传发动居民群众积极参与改造工作，组织社区居民筹措改造资金，指导居民成立小区业委会或自治组织，建立健全长效管理机制；及时向县城镇老旧小区工作领导小组报送项目推进情况，落实领导小组和办公室的各项工作要求。

县文联：负责城镇老旧小区改造项目历史文化挖掘，小区文化氛围营造工作。

县发展改革局：负责城镇老旧小区改造项目立项审批、核准招投标方式；参与年度改造计划编制、项目验收；协助争取上级补助资金。

县经济商务科技局：负责督促电力、通信管线单位落实城镇老旧小区强弱电线路规范改造工作。

县教育体育局：负责指导城镇老旧小区体育健身设施的安装和维护。

县公安局：负责指导建设单位做好城镇老旧小区社会治安和安防设施改造工作；指导智慧安防设施的安装与维护；指导城镇老旧小区道路交通和停泊车位的整治改造工作。

县民政局：负责指导城镇老旧小区基层社区治理；指导城镇老旧小区适老化改造和养老服务设施建设、改造、运营等工作。

县财政局：负责项目资金筹措、拨付和管理工作，研究制定城镇老旧小区改造以奖代补政策；参与年度改造计划编制、项目验收；协助争取中央补助资金。

县自然资源和规划局：负责城镇老旧小区改造用地、规划审批工作；在设计方案审批时支持有条件的城镇老旧小区完善功能用房等公共服务设施。

县文化广电旅游局：负责协调城镇老旧小区改造有线电视管线迁改工作；指导小区内文化设施的配置和运用；指导涉及文保单位周边环境改善；负责城镇老旧小区改造范围内文化氛围营造工作。

县卫生健康局：负责指导城镇老旧小区健康促进服务设施建设工作。

县应急局：负责指导城镇老旧小区改造中涉及消防设施、消防通道改造整治工作。

县审计局：负责城镇老旧小区改造资金审计监督工作。

县综合行政执法局：负责城镇老旧小区雨污管网、园林绿化、路灯照明、市政设施改造、环境卫生管理指导，负责违建拆除、乱排油烟等环境整治工作；负责督促自来水、燃气单位做好管网改造工作。

合江生态环境局：负责指导城镇老旧小区改造项目的环评手续办理。

项目业主：负责城镇老旧小区改造项目具体实施工作。

（三）健全推进机制。构建“县、镇（街道）、社区、小区”四级联动工作机制，建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。

（四）加大宣传力度。发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，强化居民的主人翁意识，为工作推进营造良好的舆论氛围。

（五）加强监督检查。加强舆论监督，充分发挥新闻媒体、社会公众作用，全面参与对全县城镇老旧小区改造工作的监督和检查，提升社会满意度。邀请各级人大代表、政协委员、社会各界人士及小区居民群众，全过程参与对城镇老旧小区改造工作的监督和检查。

本意见自2021年12月11日施行，有效期五年。

附件：1.合江县城镇老旧小区改造征求意见表

　　　2.×××小区改造申请表

　　　3.×××小区改造项目承诺书

　　　4.老旧小区改造项目分类表

附件1

附件2

×××小区改造申请表

合江县      街道办事处（乡镇）：

本小区位于         ，建设于     年代，有楼栋   栋，住户   户，建筑面积     ㎡；因年代久远，设施设备老化、存在                                        等问题，有一定的安全隐患，居民改造意愿强烈，并召开了业主大会，选举了业主委员会或物业管理委员会，符合城镇老旧小区改造条件。

特此向办事处（镇）申请对      老旧小区进行改造，希批准！                                                         

申请人： （业委会或临时管委会成员及业主代表签字摁印）

年  月  日

附件3

×××小区改造项目承诺书

合江县      街道办事处（镇）：

为切实履行好产权人主体责任，配合有关部门做好城镇老旧小区改造工作，         小区业委会（自管组织）代表         小区业主郑重承诺如下：

一、对所属街道、社区关于城镇老旧小区改造的相关政策宣传内容完全知悉。本小区业主对城镇老旧小区改造内容及设计方案经确认无异议。

二、所提交的申请资料均真实有效，其中业主（含代理人）签章均为其本人自愿签署。如因申请材料不真实引起矛盾纠纷，承诺人愿意自行承担后果，并承担由此产生的一切经济和法律责任。

三、理解并能克服改造施工带来暂时不便，主动支持配合因改造而实施的违建拆除，不会出现阻碍施工、强取施工材料等行为。

四、改造后引入物业企业或自行组织对小区进行管理维护（确定自行管理的小区需由业主大会讨论并通过确定具体的管理方案报所属社区备案），改造工程质保期后出现破损、设施设备老化等需要进一步维修维护问题，自行通过业主大会商议由业主筹资等方式进行解决。               

承诺人：（业委会或临时管委会成员及业主代表签字摁印）

年  月  日

附件4

老旧小区改造项目分类表